Подарить квартиру, приобретенную в ипотеку, возможно, однако до полного погашения долга собственник сталкивается с ограничениями в распоряжении этим жильем, так как оно находится в залоге у банка. Об этом рассказала Валентина Восканян, директор по правовым вопросам девелоперской компании Level Group.
По словам эксперта, перед тем как оформлять дарственную, нужно внимательно изучить условия кредитного договора и закладной. В большинстве случаев потребуется предварительное согласие кредитной организации; его отсутствие может привести к правовым и финансовым последствиям.
Что говорит юрист
«Квартира, находящаяся в ипотеке, формально принадлежит заемщику, но в то же время является предметом залога, что требует учета интересов банка как залогодержателя. Сначала следует получить согласие кредитной организации, а лишь затем оформлять переход права собственности», — пояснила Восканян.
На что обращает внимание банк
Кредитор будет проверять структуру сделки, личность одаряемого и обязательства по кредиту, которые останутся после передачи прав собственности. Обычно банк рассматривает два основных сценария:
- заемщик продолжает выплачивать ипотеку, а квартира передается одаряемому с сохранением обременения;
- банк соглашается на перевод долга на нового владельца, при условии, что тот подтвердит свою платежеспособность.
«Следует помнить, что договор дарения сам по себе не переносит ипотечный долг на нового владельца. Переход прав на квартиру и перевод долга — это разные юридические действия. Для того чтобы обязательство по кредиту перешло к одаряемому, нужно отдельное согласование с банком», — добавила юрист.
Риски при обходе требований кредитора
Если дарственная будет оформлена без соблюдения условий банка, квартира останется в залоге, а нарушение правил распоряжения заложенным имуществом может привести к претензиям со стороны кредитора, вплоть до ограничений на распоряжение имуществом.
Порядок оформления сделки
При получении согласия банка стороны составляют договор дарения, после чего необходимо зарегистрировать переход прав в Росреестре. Пока кредит не погашен, соответствующее обременение будет сохраняться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Также важно выяснить, нужна ли нотариальная форма сделки — это может быть актуально, например, при дарении доли. Если квартира была приобретена в браке, может понадобиться нотариальное согласие супруга. Особое внимание следует уделить жилью, купленному с использованием материнского капитала: при наличии долей, выделенных детям, сделка не должна ущемлять их права.
