Владельцам недвижимости, собирающимся продать свои объекты в 2027 году и позже, следует обратить внимание на предстоящие изменения в налоговом законодательстве. Министерство финансов России предложило поправки к порядку расчёта налога на доходы физических лиц, и правительственный законопроект № 617-9 уже направлен в Госдуму. Если его примут, новые правила вступят в силу с 1 января 2027 года. Давайте разберёмся, что именно изменится и как это скажется на расчёте НДФЛ.
Как работает система сейчас
В соответствии с действующими нормами, если недвижимость продаётся до истечения минимального срока владения (обычно это 5 лет, хотя есть и исключения), на доход от продажи начисляется НДФЛ по двум ставкам:
- 13% — на доход до 2,4 миллиона рублей включительно;
- 15% — на сумму, превышающую 2,4 миллиона рублей.
При этом налогооблагаемую базу можно уменьшить на стандартный имущественный вычет в 1 миллион рублей или на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта. Важно отметить, что доход от продажи не суммируется с другими доходами налогоплательщика при расчёте НДФЛ.
Пример по действующим правилам
Рассмотрим ситуацию: работник с официальным доходом 100 000 рублей в месяц (годовой доход — 1,2 миллиона рублей) в 2026 году продаёт унаследованную квартиру за 10 миллионов рублей, не дождавшись истечения 3 лет владения.
- НДФЛ с годового дохода (1,2 миллиона рублей) по ставке 13% составит 156 000 рублей (без учёта других вычетов).
- Доход от продажи составляет 10 миллионов рублей; после вычета 1 миллиона рублей налогооблагаемая база равна 9 миллионам рублей.
- Налог с продажи рассчитывается как 13% × 2,4 миллиона + 15% × (9 миллионов − 2,4 миллиона) = 1 302 000 рублей.
Таким образом, общая сумма НДФЛ с учётом зарплаты и дохода от продажи в этом примере составляет 1 458 000 рублей.
Что предложено изменить
Согласно проекту № 617-9, доход от продажи недвижимости будет объединяться с другими доходами физического лица и облагаться по прогрессивной шкале, аналогичной той, что применяется к заработной плате. Новая пятиступенчатая шкала выглядит следующим образом:
- 13% — до 2,4 миллиона рублей включительно;
- 15% — свыше 2,4 миллиона до 5 миллионов включительно;
- 18% — свыше 5 миллионов до 20 миллионов включительно;
- 20% — свыше 20 миллионов до 50 миллионов включительно;
- 22% — свыше 50 миллионов рублей.
Пример по новым правилам
В том же примере общий годовой доход (зарплата + выручка от продажи) составит 10 200 000 рублей. Расчёт налога по новой шкале будет следующим:
- 13% × 2,4 миллиона + 15% × (5 миллионов − 2,4 миллиона) + 18% × (10,2 миллиона − 5 миллионов) = 1 638 000 рублей.
Таким образом, при использовании новых правил налог в приведённом примере вырастет на 180 000 рублей по сравнению с действующими нормами. Стоит учитывать, что чем выше цена продаваемой недвижимости и общий доход, тем больше будет налоговая нагрузка.
Что останется без изменений
В законопроекте сохраняются положения о снижении налогооблагаемой базы и минимальном сроке владения:
- возможность вычета в 1 миллион рублей или уменьшения базы на документально подтверждённые расходы;
- минимальный срок владения — 5 лет, с предусмотренными исключениями.
Практические выводы для продавцов
- С 1 января 2027 года доход от продажи недвижимости будет складываться с другими доходами и облагаться по прогрессивной шкале.
- Это приведёт к увеличению налога для тех, чей совокупный годовой доход превышает 2,4 миллиона рублей.
- Правила о имущественном вычете и минимальном сроке владения останутся прежними.
- Чем выше цена объекта и другие доходы за год, тем больше возрастёт налоговая нагрузка.
Если вы планируете продажу в 2027 году и позже, стоит заранее оценить возможные налоговые последствия. В некоторых случаях может быть разумно отложить сделку или заранее подготовить документы, подтверждающие расходы на приобретение, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, как отмечают эксперты.
