Кратко о сути изменений
К 2027 году российский рынок жилья может пережить значительные изменения: планируется внедрение схемы продажи квартир, при которой покупатель сможет внести лишь 10–20% от стоимости недвижимости в момент сделки, а оставшуюся сумму оплатит после завершения строительства.
Такой прогноз сделал Константин Апрелев, основатель и почётный член Российской гильдии риелторов. Он считает, что девелоперы вынуждены адаптировать условия продаж в условиях снижения спроса.
Причины изменений правил со стороны застройщиков
Ситуация на рынке новостроек в России трансформируется в пользу покупателей: спрос снижается, и застройщики, ранее контролировавшие условия продаж, теряют свои преимущества. В таких условиях компании ищут способы активизировать спрос, одним из которых может стать внедрение более гибких схем оплаты.
Принципы работы новой схемы
Предложенная схема отличается как от традиционной ипотеки, так и от полной предоплаты на этапе строительства. По словам Апрелева, процесс будет следующим: покупатель вносит первоначальный платеж в размере 10–20% от стоимости квартиры; в период строительства дополнительных платежей не требуется, и проценты не начисляются. После завершения строительства новый владелец получает ключи и осуществляет окончательный расчет — либо оплачивает остаток суммы, либо оформляет ипотеку на уже готовую квартиру.
Таким образом, платежи разбиваются на первоначальный взнос и последующую выплату по факту завершения строительства, что предоставляет покупателю время для накопления средств и подготовки к получению кредита на готовую недвижимость.
Пример расчета
Если стоимость квартиры составляет 6 миллионов рублей, первоначальный взнос при 10–20% составит от 600 до 1,2 миллиона рублей. Остальная сумма, равная 4,8–5,4 миллиона рублей, будет выплачена после сдачи дома.
Следует отметить, что это лишь прогноз эксперта, а не официально утвержденный порядок. Конкретные условия новой модели пока не определены.
Роль эскроу-счетов
В настоящее время на рынке новостроек России широко используются эскроу-счета: деньги покупателей хранятся в банке до выполнения застройщиком своих обязательств, что снижает риски недостроя для граждан. Однако такая схема имеет свои экономические последствия: пока средства находятся на эскроу-счете, застройщик не может их использовать для финансирования строительства и вынужден прибегать к банковским кредитам, что повышает затраты и может отразиться на стоимости квартир.
Апрелев подчеркивает необходимость пересмотра действующей системы в этих условиях. Тем не менее полного отказа от эскроу-счетов в ближайшее время не предвидится, так как переход на новые механизмы потребует законодательных изменений и создания дополнительных инструментов защиты покупателей.
Преимущества и риски для покупателей
Главное преимущество новой схемы заключается в снижении финансовой нагрузки на этапе строительства: покупателям не придется сразу выплачивать всю сумму или начинать выплаты по ипотеке за ещё неготовую квартиру. Это дает дополнительное время для накопления средств или подготовки необходимых документов для получения ипотеки.
К числу рисков относится возможность изменения условий ипотечного кредитования к моменту завершения строительства: процентные ставки, требования банков или уровень одобрения кредита могут отличаться от ожидаемых. Поэтому тем, кто планирует использовать ипотеку для доплаты после сдачи, стоит заранее оценить свои шансы на одобрение и предполагаемую финансовую нагрузку.
Когда новая схема может заработать
По оценкам Константина Апрелева, внедрение подобных практик может начаться уже в 2027 году в ответ на системное снижение спроса на первичном рынке. Однако обязательный переход всех застройщиков на такую модель с 2027 года не анонсирован: на данный момент траншевая схема рассматривается как один из возможных сценариев развития отрасли.
Покупателям следует внимательно следить не только за динамикой ипотечных ставок, но и за новыми предложениями от застройщиков: растущая конкуренция может привести к более выгодным условиям покупки с меньшими первоначальными затратами.
