23 октября Банк России оставил ключевую процентную ставку на уровне 14% годовых. С начала 2025 года ставки по ипотеке постепенно снижались: в этом году средняя рыночная ставка снизилась почти на 3 процентных пункта. Но после паузы в сентябре этот процесс затормозился — ряд крупных банков повысил ставки. Далее рассмотрим причины данной паузы, прогнозы на 2026–2027 годы и рекомендации для заинтересованных в ипотеке или уже имеющих кредит.
Изменения ставок
Согласно мониторингу Банки.ру, за последний год средняя ставка по ипотеке снизилась с 21,94% до 19,07% годовых.
«Это минимальный уровень за текущий год. С сентября ставки по ипотеке практически не изменились: за пятинедельный период они упали всего на 0,02 п. п. В то же время, некоторые банки начали увеличивать ставки, в основном на 0,2–0,5 п. п.», — комментирует Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру.
Причины приостановки снижения
Хотя ключевая ставка является ориентиром, на окончательную стоимость ипотеки влияют и другие факторы. В данный момент снижение ставок удерживается рядом обстоятельств:
- Стоимость фондирования. Банки формируют свои ипотечные портфели, в том числе, за счёт вкладов клиентов. Ставки по вкладам перестали снижаться, а доходности облигаций федерального займа не способствуют быстрому удешевлению кредитов.
- Ограничения по долговой нагрузке. Макропруденциальные лимиты и правила расчёта показателя долговой нагрузки (ПДН) ограничивают количество заёмщиков, которым банки могут предоставить кредиты, поэтому снижение ставок становится менее привлекательным для кредиторов.
- Длительный срок ипотеки. Кредиты на 15–30 лет формируют ставки с учётом ожиданий относительно будущей политики регулятора и стоимости фондирования. Ставки по ипотеке обычно реагируют на решения Центробанка с отложенным эффектом — банки корректируют их лишь после подтверждения устойчивого тренда.
Прогнозы на 2026 и 2027 годы
Скорее всего, до конца 2026 года средняя ставка по ипотеке останется на уровне около 19% годовых. В 2027 году ожидается постепенное снижение, но оно не будет резким.
«В ближайшие месяцы ставки, вероятно, останутся на текущем уровне, а затем начнут плавно снижаться. Тем, кто нуждается в жилье сейчас, не стоит ждать значительного удешевления», — добавляет Инна Солдатенкова.
Такое мнение согласуется с оценками рынка, сделанными летом: при нынешних темпах смягчения комфортные ипотечные ставки могут установиться не раньше 2027–2028 годов.
Влияние решений Центробанка на ипотеку
- При снижении ключевой ставки. Это сигнал о продолжении цикла смягчения, но ипотека не реагирует мгновенно: банки ожидают подтверждения тренда и удешевления фондирования; вначале снижаются ставки по рефинансированию, затем — по новым кредитам.
- При сохранении ключевой ставки. Если Центробанк оставит ставку без изменений, пауза может затянуться, и рыночная ипотека, скорее всего, останется на уровне около 19% до конца года. При этом некоторые банки могут повысить свои ставки локально.
Рекомендации для покупателей жилья
Если вы планируете приобретение недвижимости для проживания, откладывать покупку в надежде на резкое снижение ставок в ближайшие месяцы вряд ли стоит: значительных изменений не ожидается, а в 2027 году снижение будет постепенным. Решение о покупке следует принимать с учётом личных обстоятельств.
- Оцените долговую нагрузку. Ежемесячный платёж должен быть комфортным, даже без возможности быстрого рефинансирования; также стоит иметь резерв на непредвиденные расходы.
- Сравните полную стоимость кредита (ПСК). Учитывайте страховки и условия, при которых действуют скидки — например, привязку к зарплатному обслуживанию или необходимость приобретения дополнительных продуктов банка.
- Помните о возможности рефинансирования. Если ставки продолжат снижаться, стоит рассмотреть вариант перекредитования, когда экономия будет превышать расходы на переоформление.
- Заранее рассчитайте параметры. Расчёт ежемесячных выплат, переплаты и необходимого дохода проще всего проводить с помощью ипотечного калькулятора на сайте Банки.ру.
Что делать тем, кто уже оформил ипотеку
Условия действующих кредитов с фиксированной ставкой не изменятся в ответ на решения Центробанка — они зафиксированы в договоре.
Тем, кто оформил ипотеку в пиковые моменты 2024–2025 годов с ставкой более 21–22%, стоит сейчас оценить выгоду от рефинансирования. Ориентир: разница между текущей и новой ставкой должна составлять не менее 1,5–2 п. п. с учётом расходов на переоформление (страховка, оценка и прочие комиссии).
Если вы выплатили более половины кредита, спешить не следует — при аннуитетной схеме большая часть процентов оплачивается в начале срока, поэтому возможная экономия от рефинансирования может быть незначительной, как отмечают эксперты Банки.ру.
